Пять обязательных условий при покупке жилья: верим только документам, проверяем продавцов и миримся с отсутствием гарантий

Бурный рост рынка ипотечного кредитования, который начался в прошлом году по всей стране, сделал приобретение собственного жилья доступнее для миллионов россиян. А с приходом весны и лета спрос на квартиры только усиливается. Однако сделки с недвижимостью до сих пор связаны с высокими рисками - мошенничество и другие «подводные камни» рынка жилья не теряют актуальности. Мы обозначили пять обязательных шагов, которые необходимо пройти, прежде чем сделать окончательный выбор в пользу той или иной квартиры. Они не избавят вас от всех рисков, но заметно снизят вероятность потерять круглую сумму денег.

Шаг 1 — проверить документы собственности

Эта история в первую очередь касается покупки вторичного жилья. С момента своей постройки квартира может «кочевать» от одного владельца к другому множество раз. Поэтому важно проверить, на каком основании она досталась нынешнему собственнику.

Наиболее распространены договоры дарения, мены и купли-продажи. Но могут встречаться и более редкие случаи, когда квартира принадлежит собственнику на основании судебного решения (оно должно вступить в силу на момент продажи жилья — прим. Т-и), свидетельства о праве наследства или договора ренты. Эти бумаги не должны вызывать сомнений в подлинности, а также содержать следов исправлений. Если на документах все-таки есть пометки или правки, то они обязательно должны быть заверены подписями сторон, либо иметь печать и подпись нотариуса.

Повышенную осторожность необходимо проявлять в случае с «наследственной» квартирой. Если вы заметили, что такой «наследник» не является родственником дарителя, и при этом оперативно продает жилье — это серьезный повод для беспокойства.

Шаг 2 — узнать историю жилья

История жилья поможет увидеть все сделки с квартирой. Особое внимание следует обратить на последние несколько лет. Такую информацию можно взять из выписки реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Информация в этот реестр поступает с конца 1990-х годов — этого вполне хватит, чтобы обезопасить себя от возможности признания сделки недействительной.

Главное, что должно насторожить — частные перепродажи жилья в последние несколько лет. Это может быть свидетельством мошеннических схем, после которых горе-покупатели теряли и деньги, и недвижимость. Еще один важный момент, который прояснит выписка — наличие арестов или других судебных решений по квартире. Такой расклад говорит о том, что недвижимость является предметом спора, а значит стоит поискать менее рискованные варианты.

Может оказаться, что квартира вообще не числится в ЕГРП. Как ни странно, но это — жирный плюс. Отсутствие записей в реестре указывает на то, что с жильем не проводили никаких сделок долгое время. А значит — квартира почти наверняка беспроблемная. Здесь покупателю следует лишь удостовериться в правах собственника, запросив сведения в городском управлении жилищной политики.

Шаг 3 — проверить жилье в БТИ

Продавец может попытаться скрыть от вас незаконную перепланировку квартиры. А незаконным будет считаться все, что не согласовано с местным органом самоуправления. Чтобы избежать будущих проблем, потребуйте у владельца паспорт БТИ на жилье. В нем указано, какой должна быть законная планировка помещений. Если вы обнаружите несовпадение реальной планировки с эти документом, то оно однозначно обернется проблемами в будущем. Ведь самовольная перепланировка помещений является административным нарушением и за нее полагается наказание.

Шаг 4 — проверить самого продавца

Проверка продавца — самый важный и трудный шаг. При покупке квартиры нельзя полагаться только на внешний вид собственника. Дееспособность и адекватность продавца следует подтвердить в соответствующих медицинских учреждениях. И здесь полумерами не обойтись — желательно вместе с владельцем квартиры посетить психоневрологический и наркологический диспансеры и получить от врачей справки о здоровье. Если этого не сделать, то вы можете потерять и деньги, и квартиру даже через несколько лет после покупки (подробнее об этом ниже в материале). Также не помешает проверить подлинность паспорта продавца — это можно сделать в ближайшем паспортном столе.

Если же квартиру продает не собственник, а его представитель, следует обратить внимание на его полномочия. Что представитель собственника имеет право делать, а чего нет (например, подписывать договор купли-продажи) — указано в доверенности. Сама доверенность, выданная собственником-физлицом, обязательно должна иметь подпись и печать нотариуса.

Шаг 5 — исключить претензии детей и родственников

Перед заключением сделки необходимо обезопасить ее от оспаривания третьими лицами — родственников собственника и представителей детей. Для этого нужно узнать, кто имеет регистрацию в этой квартире. Для этого нужно затребовать у продавца расширенную выписку из домовой книги.

Претензии к сделке могут появится у родственника продавца, который, например, был в длительной командировке или отбывал наказание в колонии. Если он имеет регистрацию по месту жительства в этой квартире, то позднее сможет оспорить продажу жилья. При обнаружении такого «временно отсутствующего» родственника продавца в записях домовой книги, следует дважды подумать о покупке этой квартиры.

Отдельный вопрос возникает с правами несовершеннолетних детей, которые также могут иметь прописку в продаваемой квартире. Чтобы потом не разбираться в суде с их представителями, нужно заранее получить разрешение на сделку от органов опеки.

Аналогичная ситуация возникает и в случае брака собственника. Если продавец имеет супруга, то его согласие на продажу квартиры должно быть четко обозначено в документах купли-продажи. 

Враг номер один — неграмотность

«Несмотря на все усилия правоохранительных органов, мошенников у нас, в Казани, хватает. Именно откровенных мошенников, которые занимаются преступной деятельностью», — заявил глава Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. Эксперт подчеркнул, что статистика охватывает настоящих преступников, которые проворачивают схемы с отъемом денег и имущества граждан. Но зачастую причиной потери жилья и денег становятся неграмотность как покупателей, так и продавцов. Причем и те, и другие, могут даже не подозревать о серьезных последствиях своих действий.

«Сейчас существует очень много „подводных камней“ при покупке-продаже квартиры. И продавцы, даже не будучи мошенниками, от незнания, создают определенные моменты, в результате которых вы будете вынуждены потом тратить деньги, время и нервы», — считает эксперт и дает самый первый совет — обращаться только к аттестованным риэлторам.

Стопроцентные гарантии — только у мошенников

На сегодняшний день, объясняет Савельев, нет 100-процентного рецепта проверки «чистоты» квартиры. И ни один честный специалист рынка жилья таких гарантий не даст. Проблема в том, что в России не существует единой базы данных объектов недвижимости, которые дадут проверить жилье с гарантией 100 процентов — с квартирой этих проблем много, с землей ситуация еще хуже. Проверка проводится фактически «вручную», и обычный неподготовленный человек просто не осилит такой объем информации. А проверять придется все — полную историю помещения с момента его постройки. Савельев привел в пример один из самых опасных случаев, о котором покупатель и продавцы могут даже и не узнать.

«Когда-то давно, в 2000-х или 1990-х годах, люди приватизировали эту квартиру. Но кто-то из членов семьи отказался от приватизации — написал заявление о неучастии в этом процессе. При этом на остальных членов семьи жилье приватизировали. Казалось бы, все в порядке, прошло много лет и люди решили продать эту квартиру. Но мало кто знает, что при продаже такой недвижимости, тот человек, который отказался от участия в приватизации, сохраняет за собой пожизненное право проживания в этой квартире. И выписать его, даже через суд — невозможно», — рассказал эксперт рынка жилья.

Он добавил, что в этом случае новые покупатели даже обратившись в суд, не смогут выписать такого «углового» жильца и лишить его права проживания на их территории. При этом если смотреть по документам — все будет чисто.

«И если вы не знаете такие юридические тонкости, то вас могут вот так обмануть. А если этот человек еще и в плохих отношениях с собственниками-продавцами квартиры, то ситуация осложнится еще больше. И таких подводных камней огромное количество. Даже не каждый риэлтор может все четко проверить и пробить», — предостерегает глава Лиги риэлторов РТ.

Он отметил, что при нынешнем российском законодательстве не существует панацеи от рисков при покупке недвижимости. А те, кто обещает покупателям 100-процентную «чистоту» жилья — дилетанты, либо откровенные мошенники. Даже то, что ваша сделка прошла в Росреестре — ни разу не гарантия ее юридической чистоты, подчеркивает эксперт. А значит ее в любой момент могут оспорить хитрые родственники продавца.

Если продавец — псих

Еще одна проблема деликатного характера касается психического здоровья продавца. От этого зависит его дееспособность, а значит — это еще одна лазейка для оспаривания сделки купли-продажи квартиры. Приведем простой и распространенный пример. Вы купили квартиру, и через полгода продавец (а чаще всего, его родственники) обращаются в суд и говорят: «А он у нас — невменяемый». Недавно законодательство ограничило максимальный срок исковой давности по таким делам до 10 лет. Но мало кому будет приятно ожидать повестки в суд даже в течение десяти лет. А именно это и произойдет, если вы заранее не изучите этот пункт при заключении сделки.

«Соответственно, через 5 или 7 лет к вам могут прийти родственники продавца, подать в суд и признать сделку недействительной в связи с тем, что продавец был невменяемым. Они могут провести судебно-медицинскую экспертизу, которая покажет, что человек — действительно недееспособный. И все, у вас отбирают квартиру», — констатирует Андрей Савельев.

При этом деньги вам вроде бы должны вернуть. Но как забрать свои кровные у невменяемого человека? Скорее всего, отметил эксперт, вы просто будете получать часть его пенсии на протяжении 50-60 лет. Это и есть реальная цена, которую заплатит незадачливый покупатель квартиры.

Что здесь может сделать риэлтор?

Допустим, испугавшись «подводных камней», вы решили подключить к сделке риэлтора. И здесь самое главное — снова не нарваться на мошенника. Нужно обращаться к профессиональному риэлтору. Критерии при выборе — наличие опыта и рабочего стажа, а также наличие сданного профессионального экзамена и соответствующее удостоверение. Если этого нет — перед вами жулик или дилетант, который знает о недвижимости не больше вашего (а может, и меньше).

«У профессионалов есть интуиция — они видят, что представляет из себя продавец, проверяют его на наличие каких-либо обращений в психоневрологический диспансер (ПНД), состояний алкоголизма и так далее. После этого риэлтор может подсказать своему клиенту, что эту квартиру брать не стоит, в ней есть риски», — объяснил Андрей Савельев.

При этом он уточнил, что даже лучший профессионал никогда не даст 100-процентную гарантию. Зато гарантию 95 процентов успешности сделки гуру риэлторства дать могут.

Кроме того, деятельность большинства крупных агентств недвижимости застрахована. И в случае потери квартиры из-за изъянов сделки они возместят ее стоимость. Такая страховка небезупречна, но все-таки заметно уменьшает риск остаться без крыши над головой и с дырой в кармане.

«Самый главный момент в том, что риэлтор проверит квартиру по всем показателям — кто там был прописан, всю историю квартиры, проверит нынешнее состояние продавцов на психическое, наркотическое и алкогольное состояние. То есть выполнит максимум действий, чтобы добиться 90-95 процентной защиты», — подчеркнул Андрей Савельев.

Предупрежден — значит вооружен

Понять, что сделка рискованная можно заранее, утверждает эксперт. Первое, что должно насторожить — внешний вид продавца и его жилья. Если в квартире грязно, беспорядок, а продавец донашивает последние носки — это первый сигнал для поиска других вариантов. Второй пункт — более сложный, зато даст более объективную информацию. Нужно разузнать о наличии или отсутствии приводов в психоневрологический или наркотический диспансер. Правда, эта процедура не из простых — сам продавец может попросту соврать, а медучреждение не раскроет постороннему лицу все данные о своих пациентах. Поэтому риэлтор здесь наверняка справится лучше простого обывателя.

«Если человек уже имел дело с учетом в ПНД, то шансы отменить сделку с ним — очень большие. Задача риэлтора — узнать наверняка, были ли такие случаи», — отметил Андрей Савельев.

Как снизить цену?

Иногда сложности с покупкой жилья могут сыграть и на руку покупателю, подчеркнул эксперт. Он перечислил ряд факторов, которые влияют на возможный торг.

Первое — юридические изъяны в документах квартиры. Например, неузаконенная перепланировка. Из этой же серии — сложная ситуация по оформлению, когда надо пройти через нотариуса, органы опеки, ипотеку, и так далее.

Другой повод для снижения цены — на квартире «висят» коммунальные долги, либо она находится на обременении в банке.

Еще один повод снизить цену — место расположения и состояние квартиры. Здесь роль играет не только удаленность от центра города, но и сама местность, где находится жилье. Смотреть нужно на уровень развития инфраструктуры, благоустройство двора, эргономику квартиры (куда выходят окна жилья — прим. Т-и) и так далее.

«Таких факторов очень много, и чтобы их учесть нужно ехать на осмотр квартиры „вживую“, желательно вместе с риэлтором. Потому что хороший профессиональный риэлтор всегда отобьет стоимость своих услуг таким торгом. Если он берет за подбор квартиры, например, 30-50 тыс., то сторгует минимум 50 тыс. рублей», — отметил эксперт.

Первичное жилье: непредсказуемые застройщики

Все предыдущие пункты касались вторичных квартир. Однако, и на первичном рынке есть свои тонкости. Аспектов для проверки сделки здесь значительно меньше, но и проверить их обычному обывателю будет крайне сложно.

Первое, и самое главное — это надежность застройщика и его способность достроить ваш дом. Обычный человек никак не сможет проверить это самостоятельно, подчеркивает Савельев. Он привел в пример падение двух крупнейших застройщиков РТ, которые сейчас находятся в процедуре банкротства. При этом перед падением они построили очень много домов.

«То есть они были достаточно хорошими и надежными застройщиками, прежде чем вошли в эту ситуацию. И предугадать это невозможно. Единственный выход — искать профессионала-эксперта, который знает ситуацию внутри конкретного застройщика, что у него там происходит, какие идут процессы», — уверен Андрей Савельев.

За качество — не отвечают

Еще один важный фактор — качество жилья. Необходимо понять, насколько хорошо будет сделана квартира и благоустройство дома.

«Потому что есть множество домов, где жители вынуждены сами нанимать рабочих, делать детские площадки и так далее. А есть дома, где все делается под ключ, где красивые газоны, скверы, парки. И опять же, невозможно предугадать, в какую категорию уйдет ваш дом», — заметил глава Гильдии риэлторов РТ.

Он добавил, что в договоре с собственниками даже может быть прописано благоустройство дома и его территорий. Но застройщик зачастую делает это некачественно, чтобы просто пройти комиссию. А через полгода качели обвалятся, асфальт потрескается и трава высохнет. И все благоустройство придется делать заново и за свой счет, предостерегает Савельев.

Новоселье откладывается

Наконец, третий критерий новостроек — сроки сдачи жилья. Часть застройщиков традиционно срывает сроки, а некоторые наоборот — идут впереди. И тут снова есть «подводные камни».

«Человек не сможет просто прийти на стройку и определить, успеют ли сдать объект в срок. Потому что даже после того, как дом будет построен, требуется еще определенное время для подключения коммуникаций, ввода в эксплуатацию и проверок всяких инстанций», — считает Андрей Савельев. Он отметил, что здесь снова потребуется помощь риэлторов, которые знают конкретного застройщика и его манеру строительства.

 В заключении Андрей Савельев добавил, что эти и гораздо большие проблемы сопутствуют и рынку индивидуального жилья, о котором мы напишем отдельный материал.