Аферы на рынке недвижимости обрели вторую жизнь

В течение последних нескольких лет все чаще слышно: «В неспокойное время живем». Дополнительное беспокойство обществу добавляют аферисты всех мастей. В стране зафиксированы случаи, когда жертвы «благодаря» им оставались не только без накоплений, но и без жилья. И чтобы попасть во вторую категорию, необязательно сталкиваться с телефонными мошенниками, достаточно повстречаться с недобросовестными риелторами. Один из самых главных рисков современности – покупка квартиры у пенсионеров. Покупатель жилья может остаться и без квартиры, и без потраченных на нее денег.

Прецедент
В одном из прошлых номеров, в которых мы проводили аналитику по мошенникам, коснулись случая обмана известных личностей. Одной из них была Лариса Долина. Мошенники в истории с ней «нажились» суммой, эквивалентной стоимости квартиры в центре Москвы. Случай с народной артисткой РФ произошел в августе 2024 года, тогда она перевела деньги с продажи квартиры на «безопасный счет». В марте 2025-го суд вернул Долиной квартиру.

Под конец этого года юристы всей страны начали ссылаться в суде на это дело как на прецедентное. Когда речь заходит о купле-продаже недвижимости, редкий процесс оканчивается быстро: обычно рассмотрение растягивается на месяцы, если не на годы.

И если мимо широкой публики казус прошел мимо, знатоки права решили взяться за просвещение народных масс в сети.

В чем суть?
Дело в том, что возврат квартиры и денег пострадавшей знаменитости, повторимся, создал прецедент, противоречащий судебной практике. Ранее суды выносили решения в пользу покупателей, а не продавцов. Если первый доказал факт передачи денег и осмотрел будущее жилище, оно обычно оставалось за ним. В этом случае получилось, что продавец – в нашем случае Лариса Долина – неосновательно обогатился. Это мнение юристов. Эксперты также дополняют: обычно если на гражданина оформили кредит без его ведома, то потерпевшим признается банк и возмещение ущерба ложится на преступников.

Некоторые знатоки законов усмотрели в решении суда двойные стандарты. Когда «простые» люди годами пытаются вернуть себе хоть что-то из украденного, знаменитость получает все и сразу. 

Что мы имеем
Примерно с конца лета–начала осени этого года на онлайн-площадке, где популярны короткие ролики, эксперты и просто неравнодушные граждане начали делиться: первые – случаями из практики, вторые – тем, что нашли на просторах интернета. В общем, похожих или полностью аналогичных ситуаций в стране оказалось немало.

Альметьевск потенциально рискует получить еще один неофициальный титул: в дополнение к «нефтяной столице Татарстана» стать «столицей мошенничеств». Год не подошел к концу, а аферисты уже выудили у доверчивых горожан больше 800 млн рублей. Это рекорд последних лет.     

Случаи, когда жертвы остаются в том числе и без квартир, не редкость.

– В Гражданско-правовом кодексе написано: «Любую сделку можно признать недействительной», нужны только основания. Например, если сделка была заключена под угрозами, воздействием мошенников. Раньше, если продавец доказывал, что он добросовестный, а продавец не душевнобольной, полностью дееспособный, сделку признать недействительной было очень сложно. Сейчас прецедент случился, тенденция сложилась, что суд выносит решения в пользу продавца. Покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, – рассказала юрист Анастасия Кузнецова.

В одном из прошлых номеров мы рассказывали историю Игоря Кожевникова. Напомним: преступники нашли идеальную жертву. Одиноко проживающий инвалид, с диагнозом «шизофрения», с родственниками и близкими контакт хоть и есть, но слабый. Помощи ждать Игорю Ивановичу особо было неоткуда.

После череды разбирательств и назначенных экспертиз суд признал-таки сделку недействительной по причине недееспособности продавца. Юрист Анастасия Кузнецова, которая вела дело Игоря Кожевникова, опираясь на личный опыт, утверждает: этот случай, к сожалению, не единичный.

– Для примера могу привести случай. Моя «подопечная» познакомилась с молодым человеком, начали переписку в мессенджере. Он уговорил ее заняться инвестициями. В итоге она проинвестировала так, что квартира оказалась в залоге. Но в этой квартире живет ее брат, он недееспособный, инвалид. У него редкий вид психического расстройства, он не может выходить на улицу. Она боится, что если жилище заберут, то заболевание родственника может совсем усугубиться, а может он и вовсе умрет. Сейчас мы пытаемся убедить суд в том, что этот договор кабальный, а значит – недействительный, ссылаемся при этом на решение суда по делу Долиной, – объясняет юрист. – Во втором случае женщина продала квартиру, успела из нее выписаться – тоже история с мошенниками. И когда поняла, что ее обманули, решила обратиться в полицию, там завели дело. Чтобы женщина не сталась без жилья, мы подали иск о признании сделки недействительной, так как моя клиентка была под контролем мошенников. И опять же ссылаемся на прецедент с Долиной.       

Если вкратце, обезопасить покупку можно. Эксперты советуют подготовиться по следующей схеме.

• Проверьте дееспособность 

Попросите продавца пройти добровольное психиатрическое освидетельствование и предоставить справку из психоневрологического диспансера. 

• Проверьте документы 

Соберите полную информацию о квартире, проверив выписку из ЕГРН, историю предыдущих сделок и убедившись в отсутствии задолженностей. 

• Проведите юридическую экспертизу 

Привлекайте юристов или профессиональных риелторов для проверки чистоты сделки и всех документов. Это поможет избежать ошибок и минимизировать риски. 

• Застрахуйте титул 

Рассмотрите возможность страхования титула, что может защитить вас в случае оспаривания права собственности, но важно внимательно изучить условия договора страхования. 

• Убедитесь в личном участии 

Лучше всего, если продавец лично присутствует при подписании всех документов и готов предоставить все необходимые справки. 

Тимур Туманов.
Фото: сгенерировано нейросетью.