Эксперты рассказывают, как получить ипотеку под 6 процентов

Банки очень осторожно относятся к «семейной» ипотеке из-за условий, связанных с рождением детей, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.

«Думаю, что эти дети пока просто не успели появиться в стране. То есть пока что целевая группа этой программы не очень большая», — отметил эксперт.

Он добавил, что поддержка этой программы подразумевает наем и обучение сотрудников банков, затраты на информационное освещение продукта. Поэтому кредитные организации сейчас в состоянии подготовки.

«А семьи, у которых есть деньги для обслуживания ипотеки, все равно за ней придут, ведь 6 процентов — это сильно ниже рынка. Думаю, до конца года механизм заработает в полную силу», — считает Путиловский.

Говоря о долгосрочности программы, эксперт привел в пример «материнский капитал». Программу, как и другие общественно полезные инициативы, не раз продлевали. То же самое, уверен специалист, может случиться и с ипотекой для семей.

«Семейный» займ оживит жилищный рынок

Косвенной целью программы Путиловский назвал борьбу с застоем на рынке жилья.

«Застройщики не готовы снижать цены, а люди не готовы покупать по текущим расценкам. Причем это происходит практически во всех регионах. Для решения вопроса существуют косвенные пути — например, доступная ипотека. То есть речь идет не о доступности самого жилья, а о возможности дать на него в долг», — считает эксперт.

Он подчеркнул, что в целом благодаря 6-процентной ипотеке, семьям действительно станет легче решить «квартирный вопрос». А в разрезе демографии это снимет некоторые барьеры при появлении второго или третьего ребенка.

«Я не жду какого-то серьезного всплеска рождаемости из-за этой программы. Но благодаря ней семьи станут свободней относиться к заведению новых детей», — заключил Вячеслав Путиловский.

Ипотека становится «рабством» через 7 лет

Новая программа — хорошее подспорье для населения страны. Она выгодна и интересна, но только до определенного момента, считает президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан Андрей Савельев. Он предостерег от преждевременных выводов об эффективности новой ипотеки и посоветовал проследить за ней не менее года.

Далее эксперт отметил несколько ключевых моментов по поводу 8-летнего максимального срока субсидирования.

«Во-первых, не понятно, какая будет экономическая ситуация и ставка ЦБ и через 8 лет. Есть вероятность, что она станет ниже 6 процентов и обыкновенная коммерческая ипотека без субсидий будет на уровне 6 процентов. Второй момент — через 8 лет ценник и сами деньги будут другими. Те 15 тысяч, которые семья будет платить через 8 лет, могут быть меньше тех 10 тысяч, которые она платит сейчас», — объяснил свою позицию Андрей Савельев.

При этом он подчеркнул, что ипотека выгодна только тогда, когда ее удается закрыть в первые 5-6 лет. Если платить такой кредит на протяжении 15 лет, то ни о какой «выгоде» говорить не стоит. Ведь в этом случае семья переплатит в два раза, а то и больше.

«Поэтому я всегда призываю закрывать ипотеку до 7 лет, потому что переплата будет меньше инфляции и роста цен на недвижимость. Ну а если платить все 25 лет, то вы оплатите три стоимости квартиры», — утверждает эксперт.

Он согласился, что не все семьи имеют возможность досрочно погасить ипотеку за первые несколько лет. Но если каждый месяц платить хоть немного больше, то конечный срок кредита и переплата значительно сократятся.

«В итоге к 7-летнему сроку у вас останется уже не 15 лет, а 9-10 лет», — заявил Савельев.

 

«Двушка» за три миллиона - легко

Он также прокомментировал установленный правительством потолок цен для столицы и регионов страны (8 млн и 3 млн рублей — прим. Т-и). Если человек берет в ипотеку квартиру ценой 10 млн рублей, то вряд ли он нуждается в какой-то помощи государства. Ведь целью новой программы являются малообеспеченные слои населения, считает специалист. Поэтому ограничение цены покупаемой квартиры вполне обоснованно.

«За 3 млн рублей в Казани можно взять однокомнатную «улучшенку» или двухкомнатную «ленинградку» в среднем районе. На первичном рынке за эти деньги можно купить полноценную двухкомнатную квартиру площадью 60-70 метров со сроком сдачи через год-два. Ну а в пригороде можно позволить и «трешку», — заключил глава Гильдии риэлторов РТ.

Суть «семейной» ипотеки

Программа проработает вплоть до 31 декабря 2022 года. Если в этот период семья обзаведется вторым малышом, то сможет взять ипотеку (или рефинансировать имеющуюся) под самые низкие на сегодняшний день 6 процентов годовых. В течение трех лет государство будет субсидировать процентную разницу такого кредита. А появление третьего ребенка продлит льготный период еще на 5 лет.

В общей сложности, семья может рассчитывать на 8-летний срок льготного кредитования жилья. После этого кредитный процент подрастет по такому принципу: ключевая ставка Центробанка в день заключения договора плюс 2 процента сверху. В текущих условиях это означает 9,25 процента годовых (ставка ЦБ 7,25 процента плюс 2 процента).

В нынешних экономических реалиях предложение более, чем заманчивое. Однако стоит понимать, что в случае дальнейшего снижения ключевой ставки, выгода этой схемы будет снижаться, и через пять-шесть лет может встать вопрос о рефинансировании такого кредита.

Что предлагает правительство?

В постановлении Правительства РФ № 1711, которое регламентирует льготную ипотеку, разъяснений о дальнейшей судьбе программы нет. Зато список требований для потенциальных участников описан подробно:

– С января 2018 по декабрь 2022 года в семье должен появиться второй, либо третий ребенок (или оба сразу). В этом случае семья сможет взять рублевую ипотеку в АИЖК или любом российском банке под 6 процентов годовых. Схема платежей будет аннутитетная (равные доли на весь период ипотеки).

– Кредитный договор должен быть подписан не ранее 1 января 2018 года.

Рождение второго ребенка дает 3-летнее субсидирование от государства. Третий ребенок прибавит к сроку еще 5 лет.

– Есть строгие рамки для покупки жилья. Оно должно быть первичным и куплено у застройщика, либо по договору долевого участия.

– Обязательное страхование жилья и жизни заемщика. Процедура платная, стоимость страховки включается в общую цену кредита.

– Обязательный первоначальный взнос 20 процентов от цены жилья.

Кроме того, правительство ограничило возможную стоимость жилья. В регионах (в том числе, в Татарстане) потолок составляет 3 млн рублей. В Москве, Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях эта планка оказалась более демократичной — 8 млн рублей. При этом крайне важно, чтобы семья не нарушала условия договора, иначе государство перестанет субсидировать кредит.

Со стороны многодетной семьи процедура выглядит предельно просто: нужно прийти в банк и принести с собой свидетельства о наличии ребенка и рождении второго (или третьего) малыша. Никаких дополнительных походов со справками и очередями не требуется. Банк сам обратится за госсубсидией и оформит нужные документы.

Банки: заявок много, реальных предложений — мало

В теории отечественная банковская система должна активно включиться в новый проект ипотечного субсидирования. Оно и понятно — банкам выгодно привлекать клиентов низкими процентами за счет государства. Однако по прошествии 4-х месяцев с начала 2018 года еще не все финансовые учреждения-участники программы начали принимать заявки по 6-процентным кредитам. Нам пришлось серьезно потрудиться, чтобы отыскать заветное ипотечное предложение хотя бы у нескольких федеральных и татарстанских банков.

Всего федеральная казна намерена потратить на госпрограмму субсидирования ипотеки 600 млрд рублей в 47 банках России, следует из февральского приказа главы Минфина Антона Силуанова. Часть этих средств получат крупнейшие федеральные банки и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Сбербанку», «ВТБ» и «Абсолют Банку» государство компенсирует 171 млрд, 106 млрд и 46 млрд рублей соответственно. В распоряжение АИЖК поступит самая большая компенсация в 320 млрд рублей. Остальные средства распределены по региональным финансовым организациям.

В приложении к приказу Минфина указаны и пять республиканских банков-участников. «АК БАРС» Банк получит на «семейную» ипотеку 6,9 млрд рублей, «Татсоцбанк» — 3,2 млрд рублей. Банкам «Зенит» и «Аверс» из федеральной казны выделят по 3,1 млрд рублей, а «Энергобанку» достанется 2,98 млрд рублей.

Мы просмотрели ипотечные предложения в Сбербанке, «Тинькофф», «ВТБ», «Газпромбанке», «Альфа банке», «АК БАРСе», «Татсоцбанке», а также в «Банке Казани» и «Зените». Только на сайтах четырех из них мы обнаружили предложения о 6-процентной ипотеке. Для наглядности сравнения мы также ознакомились и с обычными жилищными кредитами в этих же банках.

В остальных финансовых организациях вкладку с заветным предложением нам отыскать не удалось. В том же «АК БАРСе» нам пояснили, что банк действительно подавал заявку на участие программе. Но пока кредитное учреждение только прорабатывает все условия «семейного» жилищного кредита.

Переплате — быть

У наиболее крупного кредитного учреждения страны таких проблем не обнаружилось. На сайте «Сбербанка» анонс субсидированной ипотеки расположен на главной странице. Не долго думая, переходим по ссылке и попадаем в специальный калькулятор. Следуем условиям и выбираем максимально возможную цену «семейной» ипотеки — 3 млн рублей и срок выплат 25 лет. Калькулятор выдает первоначальный платеж в 600 тыс. рублей — эти деньги придется заплатить из своего кармана сразу. Оставшиеся 2,4 млн рублей — и есть тот кредит, который разбивается на 25 лет.

При таких исходных условиях многодетной казанской семье придется ежемесячно платить 15 тыс. 464 рубля в течение четверти века. Если перемножить эту сумму на 12 месяцев, а затем еще на 25 лет, то получим 4 млн 639 тыс. 200 рублей — это и есть реальная стоимость, в которую обойдется семье покупка квартиры за 3 млн рублей по программе господдержки.

Банк сразу предупреждает — при такой ежемесячной выплате официальный доход плательщика должен быть не менее 25,7 тыс. рублей. «Сбербанк» также заранее указывает на ограниченность срока господдержки (максимум 8 лет), после которого ставка неизбежно вырастет до 9,25 процента годовых.

«Обычная» ипотека — демократичнее и дороже

Для «обычных» ипотечников «Сбербанк» предлагает более свободные условия — срок кредита до 30 лет и цену жилья вплоть до 30 млн рублей. Однако и ставка по такому кредиту выше — для новостроек это минимум 7,4 процента, а за «вторичку» накрутят от 8,6 процента. И это с учетом всех смягчающих условий — наличии зарплатной карты банка, покупке жилья у застройщика-партнера, страховании жизни и так далее. Если снять галки со всех этих пунктов, то маржа банка вырастет до 11,5 процента вне зависимости от того, новостройка это или вторичное жилье.

Татарстанские банки — много условий и «подводных камней»

Зато республиканский «Банк Казани» уже готов выдавать субсидированные ипотечные кредиты. Учреждение не значится в минфиновском списке, однако имеет соглашение с одним из участников госпрограммы. На сайте учреждения «семейная» ипотека обозначена вкладкой «Ипотека для граждан с детьми». К сожалению, удобного кредитного калькулятора там также не оказалось. Но условия ипотеки расписаны более, чем подробно. В длинной таблице указаны цель такого кредита, регионы его выдачи, валюта, сроки и прочие обязательные пункты.

«Банк Казани» готов выдавать семьям 6-процентую рублевую ипотеку на покупку готовых или строящихся квартир и жилых домов с земельным участком. Также доступна опция рефинансирования ипотеки, выданной в других банках. При этом сроки субсидированного кредита жестко ограничены — от 3-х до 25 лет.

Также банк регламентирует максимально возможное соотношение размера кредита и стоимости покупаемого жилья. Здесь все зависит от типа недвижимости и категории заемщиков — являются ли они наемными работниками, бизнесменами, или работают неофициально. В зависимости от соотношения этих двух факторов, для готовых квартир это значение может быть от 50 до 80 процентов. Квартиры, находящиеся на этапе строительства. могут иметь соотношение размера кредита к собственной цене от 65 до 80 процентов. А для готовой загородной недвижимости этот показатель не должен превышать 50 процентов. Аналогичные расчеты банк предоставляет и для рефинансированной ипотеки.

Кроме того, банк потребует у семьи ряд документов — свидетельство о рождении (или паспорта) первого ребенка, свидетельство о рождении нового малыша в необходимый период (с 2018 по конец 2022 года), российские паспорта родителей и согласие на обработку персональных данных. В банке уточняют, что если один из родителей не будет участником ипотечной сделки, то его паспорт не потребуется. При этом в учреждении примут только оригиналы всех документов.

Немногодетным — красный свет

Для остальных заемщиков «Банк Казани» предлагает ипотеку по более высоким ставкам. Например, по программе «Готовое жилье» в учреждении можно купить квартиру или долю в ней, комнату, загородный дом или его часть, а также дом с участком земли. Сроки кредита остаются такими же, как и в случае субсидированной ипотеки — от 3 до 25 лет.

Но в условиях появляется новый пункт «базовая фиксированная процентная ставка». Она напрямую зависит от соотношения размера займа к стоимости жилья (коэффициент кредит/залог или К/З — прим. Т-и). При значениях К/З от 70 до 85 процентов банк выдаст ипотеку под 10,25 процента годовых. Если коэффициент К/З находится в промежутке от 50 до 70 процентов, то ставка снизится до 10 процентов. Минимальную маржу в размере 9,75 процента банк возьмет при величине кредита равной или меньшей половине цены жилья.

При этом в банке предупреждают — эти ставки базовые и могут вырасти в зависимости от категории клиента. Например, если клиент сам не подтвердит доходы официальной справкой, то банк запросит их у его работодателя. При этом цена ипотеки вырастет на 1,25 процента. А учредителям и соучредителям компаний «светит» прибавка к ставке в 1,75 процента. Для тех, кто вообще не сможет подтвердить свои доходы проценты подрастут на 1,5 пункта. Рост ставки на 1,5 процента ждет и любителей загородной недвижимости.

Иными словами, банк стремится снизить риски невыплат ипотеки и подталкивает людей оплатить «живыми» деньгами большую часть цены жилья.

С «маткапиталом» все негладко

Еще один республиканский банк — «Зенит» также разместил вкладку о семейной ипотеке на своем сайте. Условия спец ипотеки здесь полностью соответствуют требованиям постановления Правительства — сроки кредитования от 1 до 30 лет, сумма займа — до 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для Татарстана размер ограничен тремя миллионами рублей.

В банке также готовы рефинансировать ипотечные кредиты, взятые семьей в других учреждениях. При этом в «Зените» подчеркивают, что решение примут оперативно — срок рассмотрения заявки не более пяти рабочих дней.

Другое дело — жилищный займ в том же «Зените» для тех, кто не участвует в «семейной» ипотеке. Лимиты на цену жилья существенно повышаются — до 16 млн рублей. Первый взнос останется прежним, на уровне 20 процентов от цены жилья. Зато стоимость «обычной» ипотеки заметно вырастает. Базовая ставка установлена на отметке 9,9 процента.

Для погашения первоначального взноса семья может использовать материнский капитал (его размер 453 тыс. рублей — прим. Т-и). Однако этими средствами можно погасить не более 5 процентов от стоимости жилья. Более того, мелким шрифтом указано — если в течение трех месяцев после оформления ипотеки семья не направит деньги маткапитала на ее досрочное погашение, то банк может повысить ставку на 1 процент.

Источник: Татар-информ

Автор материала: Егор Никитин